Украинский рынок недвижимости на время замер. Риелторы ждут, когда появятся грамотные оценщики жилья и земли. "Последних в стране нет!" — утверждают посредники.
С 1 января наступившего года в Украине доходы от продажи недвижимости облагаются налогом. Издан и принят соответствующий закон. В его разъяснении сказано, что определен порядок налогообложения операций по продаже или обмену объектов недвижимости. К объектам недвижимости относится и земля. При всем этом есть в статье 11 закона уточнение, что налогом облагается сделка продажи той недвижимости, площадь которой превышает 100 квадратных метров. Другими словами, в этом случае налог насчитывается по ставке 1 проц. от стоимости объекта на часть дохода, полученную за площадь сверх установленной законом сотни квадратов. Доход, полученный от продажи на протяжении года более одного объекта жилья или других объектов недвижимости, облагается по ставке 5 проц. В таком же порядке облагается доход от продажи объекта незавершенного строительства. При этом год приобретения недвижимости не имеет значения, подход к налогообложению будет одинаковым.
С обменом жилья или земли дела обстоят теперь тоже несколько иначе. Во время обмена одного объекта на другой каждая сторона договора мены уплачивает 50 проц. суммы налога на стоимость отчуждаемой недвижимости. Доход от продажи собственности будет определяться исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого имущества. Сейчас оценку имущества производит БТИ.
Но и это еще не все. Так, новым законом для нерезидентов предусматривается двойной размер ставки. С первого дня нынешнего года она составляет 30 процентов.
"Лестница" законности совершения сделки теперь такова: продавец недвижимости должен через банк самостоятельно уплатить налог. Его сумма определяется налоговым агентом до нотариального заверения договора купли-продажи. При осуществлении операций купли-продажи недвижимости налоговым агентом является нотариус. Он заверяет договор при наличии оценочной стоимости недвижимости и документа об уплате налога сторонами договора. Более того, на нотариусов возлагается ответственность как за начисление налога, так и за его уплату в бюджет. Соответствующее напоминание и разъяснение Министерство юстиции на днях разослало всем частным и государственным нотариусам. Нотариус также будет обязан проверить в Государственном реестре прав собственности количество объектов недвижимого имущества, проданного налогоплательщиком в налоговом году, поскольку от этого будет зависеть процент налога. Копии платежных документов о перечислении налога в бюджет будут прилагаться к экземплярам удостоверенных договоров.
При нарушении правил начисления или уплаты в бюджет налога с доходов физических лиц нотариус как налоговый агент будет нести финансовую ответственность, в частности, в виде штрафных санкций. Это, по словам министра юстиции, определено в статье 20 нового закона.
Кроме того, в случае, если нотариус не осуществит начисление налога или удостоверит договор отчуждения недвижимого имущества без уплаты налога, ответственность за погашение суммы налогового обязательства или налогового долга, возникающего в результате таких действий, также возлагается на него. При этом налогоплательщик — получатель доходов освобождается от обязанностей погашения такой суммы налоговых обязательств или налогового долга.
В любом случае новый налог ударит по карману покупателя. Даже если есть деньги на ту же большую трехкомнатную, обычную четырехкомнатную квартиру, не говоря уже о пятикомнатной. Никто не будет продавать имущество себе в ущерб. Если покупатель еще не сталкивался с действием закона, то ему предложат добровольно "столкнуть" со своего кармана еще несколько тысяч долларов дополнительно — в пользу государства. Об этом уже вовсю трубят столичные брокеры. У них сейчас временное затишье — многие выжидают появления специалистов, которые смогли бы грамотно оценить продаваемую недвижимость. Прорехи в работе последних чреваты финансовым ущербом для миллионов украинцев — продавцов квартир, земель или коммерческой недвижимости. Эксперты-риелторы хотят убедиться, и не на собственном опыте, как оно, это новое, будет происходить, как отреагируют покупатели, которые привыкли за ценой стоять. Кроме того, очередного повышения цен именно по такому "государственному" поводу мало кто из посредников ожидал. Все было — подорожание земли для застройки, стойматериалов и т. п., но на державную удавку такого вида никто не рассчитывал.
