Сейчас на рынке огромное предложение крупных земельных участков.
Выяснить у собственников земли, как были сформированы крупные участки, оказалось не так просто. Зачастую владельцы выставленных на продажу площадей под Киевом ограничивались ответом: «С документами все в порядке, как образован участок, мы не знаем, он продается уже не первый раз».
В большинстве объявлений в прессе и Интернете о продаже крупных земельных участков значилось — целевое назначение «частное сельское хозяйство», при этом некоторые не исключали возможность использования таких участков под жилищную застройку.
В фирме, разместившей объявление о наличии крупных участков, нам предложили несколько вариантов. Первый — участок 53 гектара (20 километров от киевского КП, стоимость — 1300 долларов за сотку). Владелец утверждал, что в будущем участок вполне можно будет использовать, изменив его целевое назначение. Согласно генплану расширения села, территория участка должна будет войти в его границы.
По словам собственника, госакт на право собственности оформлен на юридическое лицо. «Земля паевая, но как точно была оформлена, сейчас подсказать не могу», — рассказал собственник.
Еще один земельный участок, выставленный на продажу, — 20 гектаров — был образован несколько иным способом. По словам продавца, на территории был колхоз, но права собственности на землю были переданы некоему предприятию на законном основании — по решению суда. Позже участок уже был перепродан физическому лицу, которое и является владельцем до сих пор.
Вячеслав Собуцкий, эксперт компании DEOL Partners утверждает, что в настоящее время собственниками земельных участков являются инвестиционные компании, девелоперы и чиновники. Именно они и продают эти земли. Причем площадь продаваемой земли может быть неограниченной. «В собственности крупной компании могут находиться земельные участки общей площадью от 500 до нескольких тысяч гектаров», — утверждает Сергей Комиренко, директор компании R&D Investments.
Terra incognita
По мнению специалистов, рынок крупных земельных участков под Киевом является достаточно закрытым. Как правило, цепь «продавец-покупатель» минует по-средника.
Чаще владелец предлагает землю потенциальным покупателям — компаниям, которые реализовывают на ней определенный проект. Как правило, это коттеджные городки, логистические центры, реже промышленные объекты.
Иногда для продажи земельных массивов могут привлекаться агентства не-движимости, которые размещают информацию в различных источниках, это может быть массовая рассылка или сотрудничество с 1 или 5-10 агентствами.
Однако эксперты считают, что такие объявления редко находят своего покупателя — слишком специфичен рынок. «Владельцу таких крупных земельных участков есть смысл искать компанию, которая была бы заинтересована в его приобретении, учитывая специфику самого участка, его целевое назначение, месторасположение и т.п. Он может быть куплен лишь под определенный проект», — говорит Комиренко.
Чего хочет инвестор
По данным компании SV Development, сегодня на продажу выставлено 15 000 гектаров земельных участков. Среди них доля крупных участков (от 20 гектаров) составляет около 75%.
«На сегодня спросом пользуются земельные участки в районах, примыкающих к Киеву: Обуховский, Васильковский, Бориспольский, Броварской, Вышгородский, Киево-Святошинский, а также Макаровский», — рассказывает Александр Копытов, эксперт компании DEOL Partners.
Спрос, в первую очередь, зависит от особенностей проекта, реализуемого покупателем: если это коттеджный городок — то 20 гектаров у реки продать легче, чем среди поля, а складское помещение продастся, если оно находится в непосредственной близости от транспортной развязки, а участок оснащен необходимыми коммуникациями. При исследовании рынка покупатели оценивают инвестиционную привлекательность проекта и затратность его реализации.
В то же время спрос обусловлен также месторасположением участка. По мнению специалистов, уже сегодня наблюдается нехватка земельных участков для продажи в Киево-Святошинском (трасса Киев — Житомир) и Бориспольском районах (трасса Киев — Харьков).
Чем больше — тем дешевле
«Цена земельного участка определяется следующими факторами: форма собственности, удаленность от Киева, целевое назначение, наличие коммуникаций, подъездных путей, охранных зон, рыночная стоимость аналогичных участков в данном районе», — считает Александр Копытов.
Но, несмотря на достаточно широкий перечень факторов влияющих на цену, нередко стоимость участка формируется необоснованно. «Запросы владельцев могут быть неадекватными, часто продавец назначает цену за участок в 2-3 раза выше, чем рыночная, без каких-либо обоснований», — утверждает Александр Копытов.
При этом стоимость сотки земли на таких участках в среднем в 3-4 раза ниже, чем в коттеджных городках в том же районе.
Например, если участок 15-20 соток стоит 10 тысяч долларов за сотку, то участок с теми же характеристиками, но площадью 20 гектаров будет стоить 2,5 тысячи долларов за сотку, а 50 гектаров могут стоить 2,2 доллара за сотку.
Несмотря на существующий спрос и большое предложение, по мнению риелторов, активность на рынке крупных земельных участков невелика.
«Те, кто успел изменить целевое назначение, теперь ищут покупателя и выставляют немыслимые цены, которые не позволят инвестору реализовать проект и получить прибыль», — считает Сергей Комиренко.
По мнению эксперта, реальных сделок сейчас на земельном рынке мало — серьезные промышленные инвесторы ждут отмены моратория.
Источник: Газета "ДЕЛО" / / Дарья Черкашина
