Уже ни для кого не секрет, что на рынке недвижимости не первый месяц царит полный штиль – сделки практически не совершаются. И хотя еще встречаются аналитики рынка недвижимости, которым оптимизма не занимать, убеждающие всех (и в первую очередь самих себя) в том, что сегодняшняя ситуация является всего лишь «временной стагнацией» или «сезонным спадом активности». Но подобный оптимизм не имеет под собой сколько бы ни было прочных оснований, кроме повторяемых торговцами мантра: «инвестиции в недвижимость всегда надежны и прибыльны», «жилье – предмет первой необходимости, так как каждому нужна крыша над головой» и «с учетом инфляции цены на недвижимость не могут не расти». Поэтому сегодня большинство трезвомыслящих людей уже не гадает: упадет или вырастет, а задумывается над тем, что будет, когда цена недвижимости все-таки упадет.
По данным Госкомстата, в первом квартале 2007 года введено в эксплуатацию на 104,2% больше жилья, чем в аналогичный период прошлого года. И это происходит в то время, когда ипотечное кредитование, вместе с кредитованием приобретения бытовой техники и автомобилей, находится в тройке лидеров банковских услуг и более 80% всей недвижимости приобретается именно с помощью ипотеки. Несколько лет подряд объем выдаваемых кредитов на приобретение жилья регулярно увеличивался вплоть до последнего времени. Но на днях представители сразу нескольких банков заявили о резком, на 25%-35%, сокращении выдачи ипотечных кредитов, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Что является не только красноречивым индикатором затоваривания рынка недвижимости, но и очень тревожным сигналом для тех, кто доверил свои сбережения банкам.
Деятельность коммерческого банка, разумеется, в крайне примитивном изложении, заключается в привлечении чужих средств для дальнейшей концентрации с целью более эффективного использования. Например, для того чтобы банк мог выдать один кредит на миллион, ему необходимо привлечь сто клиентов, каждый из которых должен положить на депозит десять тысяч. Другими словами, не возврат всего лишь одного значительного кредита банку несет в себе угрозу сразу ста его вкладчикам. А рост числа невозвратов ипотечных кредитов неуклонно увеличивается – многие заемщики, переоценив свои финансовые возможности, не в состоянии регулярно выплачивать весьма значительные для среднестатистического трудоспособного украинца суммы для погашения долгосрочного кредита и набежавших процентов.
Но обязательства банка не заканчиваются на возврате вкладчику его денег, банк обязан еще выплатить обещанный процент за привлеченные средства. И высокие проценты по банковским депозитам, которые, кстати, намного превышают депозитные ставки западных банков, делают отечественные банки еще более уязвимыми к экономическим кризисам. Это не говоря у же о том, что уже сегодня заемщиками широко практикуется смена банка с целью уменьшения кредитной ставки. Если один банк «переманил» клиента у другого банка, то последний, хоть и получил назад свой кредит, но лишился дохода, в виде процентов за этот кредит. В то время, как затраты по обязательству выплачивать депозитную ставку по привлеченным средствам не исчезли! Тоесть опасность для банка представляют, как невозврат кредита, так и его невостребованность.
Таким образом сегодняшняя ситуация на рынке недвижимости представляет потенциальную угрозу банкам, как со стороны невостребованности ипотечных кредитов, так и со стороны их невозврата.
Суть проблемы заключается в том, что при снижении цен на недвижимость уменьшается стоимость обеспечения кредита и для того, чтобы при такой тенденции банки могли компенсировать увеличение рисков им необходимо пересмотреть и ужесточить условия ипотечного кредитования. Это могут быть и увеличение размеров первоначального взноса, и требование дополнительного залога, и обязательное поручительство третьих лиц. Разумеется, что при нынешних ценах на недвижимость, ухудшение условий ипотечного кредитования еще больше снизит их востребованность и таким образом порочный круг замыкается!
И то, что в такой ситуации отдельные банки начинают в СМИ шумно рекламировать снижении размера первоначального взноса, внедрении отсрочек первого платежа и возможности «кредитных каникул» до полугода в случае «временной потери дохода» и т.д., однозначно свидетельствует об одном – эти банки настолько попали в ипотечную зависимость от роста цен на недвижимость, что длительная остановка роста цен, не говоря уже о их падении, является для них настоящей катастрофой, ради отсрочки которой они идут ва-банк. У них нет другого выхода. Это, как у самолета, летательного аппарата, чья масса тяжелей воздуха – если исчезает подъемная сила, тянущей вверх, то сила гравитации притягивает его вниз к земле и самолет разбивается. Долгое время рост цен на недвижимость был той «подъемной силой», благодаря которой финансовые показатели банков «взлетели» на заоблачную высоту, но рост цен недвижимости прекратился и теперь банки находятся в состоянии свободного полета. Лишь у крупных, преимущественно иностранных, банков хватит финансовых запасов, чтобы медленно «спланировать». Все остальные банки ждет крутое пике, из которого легче свалиться в штопор, чем выровняться.
Подобное развитие событий настолько очевидное, что мощный отток денежных средств с банковских депозитов уже невозможно объяснить лишь «сезонными колебаниями, вызванными периодом летних отпусков». Тем более, что повысившийся спрос на иностранную волюту дает прекрасное объяснение происходящему – граждане вернулись к привычному методу сохранения своих накоплений, переводя их из коммерческих банков в трехлитровые.
А. Лебедев, О. Абраменко, специально для «Власть и Деньги»
