Бешеный прошлогодний рост цен на недвижимость сменился в этом году застоем. Если за 2006 г. цены на недвижимость в столице выросли на 60%, а квартиры в строящихся домах раскупались еще на стадии котлована, то за последние пять месяцев количество сделок значительно сократилось, а цены снизились.
По словам вице-президента Ассоциации специалистов по недвижимости Виктора Несина, средняя квартира эконом-класса еще в январе-апреле этого года стоила около $100 тыс. В течение лета она подешевела в среднем на $10 тыс. Самый дешевый вид жилья – так называемые гостинки, у которых маленькая жилая площадь и крохотная кухня, за это время упали в цене на четверть: в среднем с $80 до $60 тыс.
Эксперты стали более пессимистичными в своих прогнозах. Еще в начале лета они прогнозировали, что рынок недвижимости активизируется ближе к осени и цены снова пойдут вверх. Тем не менее, этого так и не случилось. 60–70% жилья в Украине покупают в кредит. Однако еще с лета банкиры стонут о практически замершей ипотеке. Еще недавно выдавая до полусотни кредитов в неделю, сейчас банкиры довольствуются двумя-тремя. «Кредитов под залог недвижимости было много, а вот на покупку – мало. Возможно, ждали результатов выборов, но это не сильно влияло», – говорит заместитель директора киевской региональной дирекции Укргазбанка Сергей Коцупатрый.
В настоящее время общий прогноз банкиров, продавцов и строителей – цены будут расти, но весьма незначительно. А дешевое жилье эконом-класса может еще больше подешеветь. «Если жилье будет дорожать, то на 0,5–1% в месяц. Скорее всего, такая динамика сохранится и на следующий год», – уверен исполнительный директор группы компаний «Планета Оболонь» Алексей Котенко.
Однако есть и более радикальные прогнозы. Цены на квартиры достигли предела платежеспособности населения, поэтому грозят рухнуть на 30%, считают в страховой компании «Росгосстрах», которая еще летом изучала украинский рынок недвижимости. Кризис ипотеки в США и стагнация рынка недвижимости в Москве, задающей ценовой тон в том числе и для Киева, только подкрепляет эти прогнозы.
КТО ЖЕРТВА?
Длительный застой или обвал цен на рынке недвижимости выгоден только тем, кто собирается покупать квартиру. Тем, кто приобрел ее раньше с помощью банковских кредитов, это не сулит ничего хорошего. Если стоимость жилья снижается, то банкиры либо будут повышать проценты, либо потребуют дополнительный залог. Это предусмотрено практически всеми договорами ипотечного кредитования.
«В случае уменьшения рыночной стоимости заложенной недвижимости банк вправе потребовать от заемщика дополнительное обеспечение», – говорится в кредитных договорах Райффайзен Банка Аваль, которые «24» процитировал начальник управления ипотечного кредитования банка Евгений Демьянов. Такие же условия есть и в договорах других банков. «Условия договора в отношении залога ипотеки у всех примерно одинаковы», – утверждает вице-президент, адвокат международной юридической компании «Александров и партнеры» Руслана Музычко.
Каждый банк устанавливает для себя разные границы снижения стоимости залога, при котором требуется дополнительное обеспечение кредита. «Если стоимость залога снижается на 10%, то банк, конечно же, будет требовать дополнительный залог», – предупреждает председатель правления банка «Хрещатик» Дмитрий Гриджук. В Райффайзен Банке Аваль эта граница, например, составляет 50%. В любом случае банки имеют право требовать новый залог только после проведения независимой оценки недвижимости, говорит юрист Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА) Екатерина Грекова.
НОВЫЙ ЗАЛОГ
Выполняя новое требование банка, клиенту придется передать тому в залог дополнительную недвижимость, имущество, авто или ценные бумаги. Если ничего этого у заемщика не окажется, то финансисты могут потребовать вернуть весь долг сразу. «Банк будет требовать досрочно погасить кредит, если это оговорено в условиях договора», – утверждает Руслана Музычко.
Правда, банкиры обещают, что закладывать дополнительное имущество придется не всем. «Банки не будут трогать клиентов, которые вовремя погашают кредит, и не будут у них требовать дополнительное обеспечение, а вот с тех, кто отставал от сроков погашения, банки могут потребовать», – обещает Евгений Демьянов из Райффайзен Банка Аваль.
Щедрость и доверие банков даже к добропорядочным заемщикам продлится не долго – достаточно разразиться серьезному кризису. «Должен быть резкий обвал цен на рынке недвижимости – 30% одноразово, тогда банки начнут предпринимать действия по взысканию дополнительного залога», – уверена начальник аналитического отдела УНИА Ирина Ковалишин.
За всю свою историю украинский рынок недвижимости только рос, не зная обвалов и кризисов. Да и сейчас банкиры не очень в них верят. «Новое жилье вряд ли будет дешеветь», – убежден г-н Коцупатрый из Укргазбанка. «Люди будут продолжать кредитоваться и покупать жилье, а цены будут расти», – подтверждает председатель правления «Банка НРБ» Владислав Кравец.
Тем не менее, радикалы спешат предупредить: если завтра на рынке грянет обвал, он ударит не только по клиентам банков, но и по самим финансистам. 30–40% заемщиков могут просто отказаться платить, считает психолог компании по взысканию долгов «УкрБорг» Юлия Иваненко. Для банка это означает передачу клиента в коллекторскую компанию, занимающуюся возвратом долгов, и судебные иски. А они «затягиваются на многие годы», – предупреждает юрист Екатерина Грекова.
Леся Войтицкая
