За минувший год земельные участки в черте Киева подорожали на 50–500%, и сегодня нижняя планка этого рынка достигла показателей, которые препятствуют выходу на него клиентов со средним доходом. Основными покупателями столичных земель под частную застройку стали семьи с годовым доходом от $150 тыс. Более того, земля стоимостью в $100 тысяч за сотку пользуется бешеным спросом. А сравнительно дешевые участки на окраинах города оказались почти не востребованными.
$100 тыс. за сотку
На сегодняшний день в Киеве под частную застройку отведено порядка 2 тыс. га (при общей площади города 83,5 тыс. га), из которых свободно от строений или застроено ветхими домами не более 15–20%. Учитывая, что за последние полтора года КГГА не выделила ни одного участка для указанных целей в черте столицы и не планирует делать этого в дальнейшем, это приводит к стремительному росту цен.
По словам риэлторов, ныне к продаже в столице предлагается всего 30–40 га земли под частную застройку, 70% из которой находится в садоводческих кооперативах и представляет собой участки в 5,7–6 соток в окружении построенных 30 лет назад «голубятен». Здесь практически невозможно возвести приличный коттедж или дом для круглогодичного проживания. Как сказал директор АН RED Ярослав Цуканов, большая часть остального предложения также представлена или некачественными участками (маленькими, неформатными, вдали от коммуникаций и дорог), или в непопулярных среди киевлян районах частной застройки — Берковцах, Бортничах, Жулянах, Борщаговке, Теремках, в селах Троещина и Чапаевка. «Острый дефицит ликвидного предложения привел к тому, что земля даже в таких районах подорожала в разы», — говорит он.
По утверждению риэлторов, наиболее востребованы и популярны, как ни странно, самые дорогие районы. Лидером спроса и динамики цен в этом году, без сомнения, стал Печерск (прежде всего Царское Село и район ул. Зверинецкой и Тимирязевской), где земля оценивается сегодня на уровне $120–130 тыс. за сотку. Богатеев не останавливает даже то, что обычно к продаже предлагаются наделы по 10–12 соток, на которых проблематично построить солидный особняк, — их покупают с перспективой расшириться за счет соседей. Средняя цена сделки на землю в Царском Селе составляет $1,3–1,5 млн. На остальном Печерске земля несколько дешевле — от $70–90 тыс. за сотку. Участок под строительство коттеджа стоит порядка $800 тыс.–1 млн.
По словам директора АН «Альянс-Брок» Андрея Сокура, участки под строительство на Печерске приобретают, прежде всего, представители политической и бизнес-элиты Киева, для которых будущий коттедж в этом районе — третий или четвертый объект недвижимости в столице. Они рассматривают его не как место постоянного проживания, а как элемент престижа.
Несколько уступает Печерску в популярности и значительно в цене земля на ближних Нивках, в районе Голосеевской площади, у подножия Батыевой горы, на Краснозвездном проспекте и Татарке. Здесь ее стоимость колеблется в диапазоне $30–45 тыс. за сотку, а средняя цена сделки составляет $300–900 тыс. (за участок площадью 10–20 соток). Как отметила руководитель отдела коммерческой недвижимости АН «Планета Оболонь» Елена Негуляева, высокие цены здесь обусловлены прежде всего близостью к центру города, хорошей инфраструктурой, наличием всех коммуникаций и ограниченным предложением. Землю для строительства особняка в этих районах также предпочитает покупать бизнес- и политическая элита столицы. Особого интереса, например, состоятельных спортсменов или артистов к земельным участкам в вышеперечисленных районах риэлторы не отмечают.
Средний класс поехал на Святошино
Значительно дешевле обходятся участки под частную застройку в Святошино (Академгородок, Беличи, Новобеличи), на Александровской Слободке, в Подольском районе, на Байковой горе, Сырце, Куреневке, в отдаленных микрорайонах Голосеевского района, на Мышеловке, Совках и в Феофании. Средняя цена предложения по рынку составляет здесь $20–30 тыс. за сотку, но некоторые «некачественные» участки, например, на Мышеловке, Совках, Куреневке можно найти и по $15 тыс. за сотку. По словам Елены Негуляевой, земля здесь пользуется повышенным спросом среди тех, кто мечтает о доме в городской черте. Безусловным фаворитом у этой категории покупателей стали Святошино и Академгородок, а также Александровская Слободка. «Основными покупателями таких земель являются семьи с месячным доходом не менее $5–6 тыс., которым уже за 40–50 лет. Они либо намерены поменять жилье в стандартной высотке на частный дом, либо нуждаются в существенном расширении имеющейся жилплощади и поэтому выбирают для таких целей не несколько квартир, а большой дом», — говорит Елена Негуляева. Она также отметила, что в нынешнем сезоне среди таких покупателей все более популярными становятся кредиты под землю, которые уже начали выдавать некоторые киевские банки.
По мнению риэлторов, массовый выход на рынок среднего класса тормозится в первую очередь необходимостью согласования проекта строения, которое собираются возвести на купленном участке. По утверждению Ярослава Цуканова, это занимает три года постоянного хождения по инстанциям или же оценивается в $50–100 тыс. Таким образом, средняя стоимость входа на рынок «экономных участков» составляет $280–550 тыс., из которых $150–300 тыс. — цена сделки по приобретению участка в этих районах, $50–100 тыс. — согласование и пробивание в нужных инстанциях проекта будущего дома и порядка $75–100 тыс. — собственно стоимость строительства экономного особняка на 150 кв. м.
Покупатели боятся коров
Самое дешевое предложение на рынке одновременно является и самым невостребованным. К низшему ценовому сегменту относятся такие городские и полугородские районы, как Берковцы, Бортничи, Борщаговка (Петропавловская и Софиевская), Жуляны, Теремки-1, Ширма, села Чапаевка и Троещина, а также участки, расположенные в садоводческих кооперативах на Воскресенке, Радужном, Оболони (ул. Богатырская), Осокорках и Русановских садах. Средняя стоимость земли в Бортничах сегодня составляет $6–15 тыс. за сотку, на Борщаговке — $11–16 тыс., в Жулянах — $10–14 тыс., в селах Чапаевка и Троещина — $6–10 и $6–15 тыс. соответственно.
Еще дешевле предлагаются малоформатные наделы (5,7–6 соток) в составе киевских садоводческих кооперативов — $2–16 тыс. за сотку на Воскресенке, $8–11 тыс. на улице Богатырской, от $2,8 до $6 тыс. на Осокорках ($16,5 тыс. за сотку в 50 метрах от Днепра) и $6–18 тыс. на Русановских садах.
Столичные маклеры считают, что хотя рынок и наводнен таким предложением, оно не пользуется особым спросом. Как сказал Ярослав Цуканов, такие районы, как Берковцы, Бортничи, Ширма и даже Мышеловка мало интересуют средний класс ввиду проживания там специфического контингента. Что касается сел Троещина и Чапаевка, то не все будущие домовладельцы согласны на проживание в своем коттедже в соседстве с крупным рогатым скотом, хотя, например, Чапаевка становится популярнее год от года.
Не подходят для строительства коттеджей для круглогодичного проживания и маленькие садовые участки на Воскресенке, Осокорках, Оболони и Русановских садах. Их, как правило, покупают желающие обзавестись не особо презентабельной дачей, но и таких людей часто отпугивает цена — $50–100 тыс. только за землю несколько дороговато для дачи эконом-класса.
Елена Негуляева отмечает, что, несмотря на непопулярность дешевой земли в этих районах, спрос на нее в последнее время все-таки начинает повышаться. «Анализ цен на рынке показывает, что уже в ближайшем будущем семьям с доходом $4–6 тыс. в месяц, которые хотят иметь частный дом в черте города, придется более активно заселять такие непопулярные районы, как Берковцы, Бортничи, Жуляны, села Троещина, Чапаевка, или же строить дом для круглогодичного проживания на маленьких участках в садоводческих кооперативах либо за городом», — говорит она. В целом риэлторы сходятся во мнении, что стоимость земли в границах города и в этом, и в следующем году продолжит свой динамичный рост, причем он будет наблюдаться даже в случае, если в Киеве начнут дешеветь квартиры. «Сегодня столичное жилье намного дороже, чем, к примеру, в Варшаве, а киевская земля, напротив, дешевле, поэтому ее удорожание продолжится в следующем году, хотя будет менее динамичным», — считает Ярослав Цуканов.
